שוק ההון מול השקעה בנדל”ן

 

נדל”ן נתפס בעיני רבים כחלופה העיקרית להשקעה בשוק ההון. מחירי הדירות בארץ מרקיעים שחקים אמנם, אבל הגיע הזמן להכניס את העניין לפרופורציות, ולבחון את היתרונות שיש לשוק ההון להציע על פני השקעה בנדל”ן.

1.מחירי הדירות לא תמיד עולים

הטענה ש”מחירי הדירות בישראלים עולים כל הזמן” היא מופרכת מיסודה. אולי בני אדם נוטים לזכור מעט מידי ולשכוח מהר מדי. שוק הנדל”ן הישראלי אמנם בנסיקה בשנים האחרונות, אך הוא אינו עולה כל הזמן.
להלן גרף המתאר את מדד מחירי הדיור משנת 1960 ועד היום.
אם כך, הטענה שמחירי הדירות בישראל נמצאים תמיד בעלייה – שגויה. ניתן לראות שבאמצע שנות השבעים ולקראת סוף שנות השמונים מחירי הדיור היו בירידה, כמו גם מתחילת שנות ה-2000 ועד תחילת הנסיקה של השנים האחרונות.

 

2. השקעה לטווח ארוך בשוק המניות האמריקאי עדיפה על השקעה בנדל”ן – בהתבסס על שבע השנים האחרונות, העשור האחרון ועשרים השנה האחרונות.

 

משקיע שהחליט להשקיע את כספו בדירה להשקעה בישראל בשנת 2010 השיג תשואה של 63% עד הרבעון הראשון של שנת 2017 ובקצת יותר -7 שנים. משקיע שהיה בוחר לשים את כספו במדד ה-S&P500 היה נהנה מיותר מ-150% תשואה על כספו תוך פיזור ההשקעה ב-500 חברות שונות.
הגרף הבא הוא גרף לוגריתמי (פשוט כי גרף רגיל היה יוצא לא ברור) של תעודת הסל SPY שעוקבת אחר מדד ה-S&P500.

מאז סוף משבר הסאב-פריים עלה המדד יותר מ-300%!. כן, גם בשנים של נסיקה בשוק הדיור השיראלי וקצב עליה מסחרר, עדיין שוק ההון האמריקאי הוא אטרקטיבי גם במבט לטווח הארוך יותר.

3. לא כל הביצים בסל אחד

השקעה בנדל”ן כרוכה בסיכון ההון העצמי כאשר ההשקעה מורכבת מנכס אחד בלבד. השקעה בנכס פיזי אחד והקצאת כל ההון העצמי ואף לקיחת הלוואה לצורך ההשקעה בנכס משולה להמנת כל הביצים בסל אחד, או בעצם בהשקעה אחת, יקרה מאוד.

בבחינת הסיכונים, בהשקעה בניירות ערך ניתן לנהל את ההשקעה תוך פיזור סיכונים מושכל בין מספר רב של מניות ואגרות חוב וליצור תיק השקעות מגוון שניתן להתאים למצבי שוק שונים, בעוד השקעה בנדל”ן היא על פי רוב בנכס אחד לא נזיל. כל נזק שעלול להיגרם לדירה, אי מציאת שוכרים וחדלות פירעון של המשכנתה עלולים להכניס את המשקיע להוצאות כבדות ואף איבוד הנכס.

אמנם דירה יכולה לספק למשקיע שכ”ד קבוע וצפוי מראש, אך בגלל מחירי הדירות שהאמירו בשנים האחרונות (בעיקר באזורי הביקוש) לא תמיד מדובר בתשואה גבוהה במיוחד.

בנוסף, שוק ההון מאפשר השקעה בנדל”ן דרכו דרך מספר אפיקים כמו נדל”ן למגורים , נדל”ן מסחרי או חשיפה לנדל”I מעבר לים. על מנת לבצע פיזור מסוג זה בנדל”ן פיזי יש צורך בסכומי כסף גדולים מאוד, אך בשוק ההון ניתן להשקיע כל אחד לפי הסכום המתאים לו.

אם כן, השקעה בנדל”ן דרך שוק ההון מאפשרת פיזור רב בין נכסים ובכך מפזרת ומקטינה את הסיכון.

4. היבט הנזילות

למצוא קונה במחיר אידאלי לנכס נדלנ”י יכולה להיות משימה לא קלה בכלל. הדבר עשוי לקחת מספר חודשים לעתים גם שנים. לעומת זאת למצוא קונה במחיר אידאלי למניה הנסחרת בבורסה האמריקאית אמור לקחת מספר רגעים כך שתמיד ניתן להמיר את ההשקעה חזרה למזומן. השוק פתוח חמישה ימים בשבוע ומאות מיליוני מניות מחליפות ידיים במהלך יום המסחר. כמו כן, הנזילות היומית שמתאפשרת בשוק ההון מאפשרת למשקיע לדעת מה השווי של השקעותיו בכל רגע נתון, לטובה ולרעה.

5. ניהול ותחזוקה

נדל”ן דורש תחזוקה פיזית ותשומת לב תפעולית על מנת שתוכלו להרוויח ממנו לאורך זמן. לתקן את הדוד ולהחליף צנרת הם רק חלק מהבעיות שבעלי דירות מתמודדים איתם כדי שהדירה בה הם משקיעים תהיה ראויה ונוחה למגורים, ולעתים אף למצוא דיירים עשויה להיות משימה לא כזו פשוטה.

6.מינוף וריביות

בעוד השקעה בנכס נדל”ני פיזי דורשת הון עצמי גדול יחסית, שוק ההון אפשר להתחיל מסכומים קטנים המתאימים לכל נפש. מה גם ששאלת העיתוי ברכישת נדל”ן היא שאלה מהותית. משקיעים בנדל”ן בדרך כלל מתמנפים על ההון העצמי שלהם שברוב המקרים אינו מספיק לאור המחירים הגבוהים של מחירי הדירות. מינוף כרוך בלקיחת משכנתה שאליה מתלווה נושא תשלום הריבית. אנו נמצאים כבר מספר שנים בסביבת ריביות נמוכות עד אפסיות שהחלו לעלות רק במהלך השנה ומתחילות לחזור לאזורים ראליים.
אם כן, משקיע נדל”ן המתכנן לקחת משכנתה לצורך רכישת הדירה, ואף משקיע שכבר רכש דירה ומשלם את המשכנתה, צריך לקחת בחשבון שסביבת הריבית הנמוכה לא תימשך לנצח וכשהיא תיגמר הדבר עלול להגדיל משמעותית את גובה ההחזר החודשי שהוא עשוי לשלם.

7. המרכיב הפסיכולוגי

מלבד השיקולים הכלכליים, יש גם רכיב פסיכולוגי לא מבוטל – בעלות על נכס היא מקור נהדר לגאווה וביטחון. בשוק ההון קור רוח והתמודדות עם משברים היא קריטית לניהול ההשקעה ולעתים משקיעים בשוק ההון נלחצים כאשר הם רואים ירידה חדה בערך המניה/האג”ח, בעוד בנדל”ן התנודתיות אינה מורגשת על בסיס יומיומי – משום שהוא אינו נסחר באופן יומיומי.
לעתים קיימת תחושה כי מחירי הדירות אף פעם לא ירדו אך גם לא מעט אמריקאים לא ראו את משבר 2008 מגיע. גם למשקיע נדל”ן אסור להיות שאנן.

צרו קשר

צרו קשר

השאירו כאן פרטים ונחזור אליך בהקדם:

WhatsApp chat רוצה לדבר עם נציג ב